租赁合同纠纷案案例分析

      一、案情简介
     2006年10月9日，甲方与乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租H市某大厦第三层2800平方米房屋，租赁期八年，每月租金为4元/平方米，乙方应向甲方交纳三个月租金作为押金，逾期交纳租金一个月，甲方有权解除合同。2007年9月1日，甲乙双方签订《<房屋租赁合同>补充协议》，约定乙方将承租面积中的2000平方米转租给丙公司，租期七年，自乙方转租之日起，乙方承租上述2000平方米的租金按《房屋租赁合同》中约定单价的基础上增加4.5元/平方米，其余800平方米仍按《房屋租赁合同》约定单价计租，租金的交付方式按《房屋租赁合同》执行，如逾期交纳租金一个月，甲方有权解除合同。上述合同签订后，乙方经常发生延期交付租金的情形，甲方多次口头催促无效后，于2008年6月24日向乙方发出催缴律师函。乙方收到律师函后补交了两个月租金，仍拖欠两个月租金及转租部分增加的租金。甲方于2008年7月21日通知乙方解除《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》。乙方随即向法院起诉，要求继续履行《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》，甲方亦提出反诉，要求确认解除租赁合同的通知合法有效并请求乙方支付逾期交租金的违约金113228元和赔偿金80800元，腾退租赁房屋。

     二、法院判决情况
     一审法院判决甲方和乙方继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》，甲方不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理，认定一审法院认定事实不清，适用法律错误，撤销一审判决，并改判如下：1、甲方解除《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》的通知合法有效；2、乙方向甲方支付违约金113228元；3、乙方在一个月内腾退租赁的房屋。二审终审后，乙方申请再审，再审法院驳回了乙方的申请。

    三、争议焦点
    1、乙方是否按时缴纳租金。
    2、甲方是否负有出具发票的义务，乙方以甲方未按约出具发票作为先履行抗辩权是否成立。
    3、《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》是否已经通知而解除，乙方是否应承担违约责任，支付违约金。

    四、各方观点及理由。
    在本案案件审理过程中，甲乙双方各持不同观点。
    1、乙方观点
     乙方认为，自双方签订《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》后，乙方按合同按月向被告支付租金。后因甲方未开具租赁发票以及甲方单方将合同全部转让给丁公司等问题与被告发生摩擦，造成交费迟延。
乙方认为其享有先履行抗辩权，先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。乙方交纳租金与甲方开具发票属同等义务，甲方未及时向乙方开具发票，乙方延付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为。因此，乙方不应承担违约责任。
    《合同法》第九十三条和九十四条规定的是约定解除和法定解除的情形，乙方的行为并未构成合同中约定的解除条件，也没有成就法律规定的合同解除的法定条件。乙方在甲方通知解除合同时，乙方应交纳的租金均已足额交纳，乙方及时回函表示不同意解除合同，若解除合同，将会损害丙公司的权益。因此《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》应继续履行。
     2、甲方观点
甲方认为，甲方和乙方签订的《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》后，乙方经常发生延期交付租金的情形，根据《房屋租赁合同》第七条第二款的约定，乙方应按本合同约定期限缴纳租金，每逾期一天，甲方按应收租金的千分之五收取乙方的违约金，如逾期交纳租金一个月，甲方有权解除合同。事实上，乙方一直逾期交纳租金，累计违约天数达1548天，应承担违约责任，按合同约定向甲方支付违约金113228元。
对于乙方提出的先履行抗辩权，甲方认为，乙方不享有先履行抗辩权。首先双方在合同中未约定开具发票是交付租金的前提；其次行使先履行抗辩权的前提是双方互负债务且债务的性质是平等的，但甲方作为出租人已履行其主要义务即向乙方交付房屋，乙方作为承租人的亦应履行其义务即向甲方支付租金，在甲方已履行主要义务的情况下，乙方以开具发票等从属或附随义务来作为先履行抗辩权的理由是不充足的；再次甲方在向乙方开出的收据上均标注以此单据换正规发票，甲方不存在乙方索取发票时拒绝出具发票，因此乙方不换开发票的责任不全在甲方。
     《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让他人。甲方提出将《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>的补充协议》的权利义务转让给丁公司，但乙方一直未予确认，2008年7月23日乙方明确表示不同意转让，因而该转让行为不成立。乙方以甲方单方转让合同权利义务作为延付租金的抗辩理由是不成立的。
《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第七条第二款约定，乙方应按本合同约定期限缴纳租金，逾期一个月，甲方有权单方面解除合同，并不退还押金。乙方应在接到甲方通知之日起3日内，退出租赁场所，逾期退出的，每逾期一日，乙方按日租金的2倍向甲方支付赔偿金。《<房屋租赁合同>补充协议》第八条约定，逾期交纳租金一个月，甲方有权单方面解除与乙方签订《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》。本案证据证明，乙方从第一个月起就逾期交租，累计违约天数达1548天，甲方有权解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应该通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，自甲方解除合同的通知到达乙方时，合同就已经解除。乙方应于接到通知之日起3日内腾退房屋，但乙方一直拒绝腾出，因此从解除合同通知到达乙方到其起诉时计算，乙方应向甲方支付80800元赔偿金。
至于乙方所称的解除合同会损害丙公司的权益更是不存在。甲公司通知乙方解除合同后，已与丙公司签订租赁合同，并在租赁合同中就丙公司多付给乙方的租金做了特别的约定，根本不存在解除合同会损害丙公司利益的问题。
     3、法院的意见
     案件经审理，二审法院采纳了甲方的大部分观点。但对于腾退房屋和赔偿金问题，法院认为，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》期限为8年，租赁面积有2800㎡，乙方已安放各类营业所需设备，又签订了转租合同，3天期限明显不合理，后因双方参加诉讼，诉讼期间合同应否解除，乙方应否搬出，均处于待定状态，因此对于未立即退出房屋而引起的80800元赔偿金，法院未予支持。根据上述情况，法院判决要求乙方搬出租赁房屋并给其一个月期限。

                                                                       案件代理人：程晓东 芦水水
                                                                       案例编写人：张秋月