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土地使用权承包、出让合同纠纷案例分析
土地使用权承包、出让合同纠纷案例分析
 
一、基本案情
      1997年4月10日,临高县国土资源局(下称临高县国土局)以海南省临高县土地资源开发总公司(下称土地开发公司)的名义与海南省国营红华农场(下称红华农场)签订一份《划拨土地使用权承包合同书》,合同约定,将红华农场红专分场二十四队沿高速公路一带共930.31亩的划拨土地使用权有偿承包给土地开发公司,承包期50年。
      1998年11月3日,临高县国土局再以土地开发公司的名义和红华农场签订一份《划拨土地使用权承包合同书》。合同约定,将红华农场红专分场二十四队东南面富理坡、敦崇坡一带共675亩的划拨土地使用权有偿承包给土地开发公司,承包期50年。
      1997年8月1日和1998年10月28日,临高县国土局与海口市星华实业开发有限公司(下称星华公司)分别签订了两份《国有土地使用权出让合同》,合同约定,将红华农场红专分场二十四队东南面富理坡、敦崇坡一带共46.4000公顷以及位于皇桐乡一带共98.546公顷的国有土地使用权有出让给星华公司,期限为50年。星华公司据此取得相应的《国有土地使用证》。
二、诉辩要点:
      红华农场认为土地开发公司未经依法登记设立,不具有法人资格,故双方签订的《划拨土地使用权承包合同》无效。据此红华农场作为原告向法院起诉要求将两承包地交还给红华农场使用。临高县国土局作为被告提出抗辩,认为其与红华农场签订的合同有效,并且星华公司已经合法取得并使用,应继续履行。星华公司作为第三人,认为其构成善意取得。
1、原告的观点
土地开发公司在工商管理部门没有进行设立注册登记,该公司在法律上不具有民事主体资格,没有民事行为能力,故双方签订的《划拨土地使用权承包合同书》因主体不合格,属于无效合同。被告作为土地开发公司的上级开办单位,用没有民事主体资格的“土地开发公司” 的名义签署合同,应当对合同无效承担相应的法律后果。
    2、被告的观点
(1)被告不是承包合同的签订方,与本案没有法律上的利害关系,不能作为被告。
(2)土地开发公司是临高县人民政府批准设立的机构,是独立的组织,其发生的民事法律行为应由其承担相应的责任。
 3、第三人的观点
    星华公司合法取得承包合同下的土地使用权,应得到法律保护。理由是根据《物权法》第一百零六条规定,星华公司已善意取得该土地使用权。
三、争议焦点
1、  土地开发公司与红华农场签订的《划拨土地使用权承包合同书》的效力问题。
2、  星华公司与临高县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》的效力问题。
四、法院判决情况
     一审法院经法庭调查核实,土地开发公司至今未向企业法人登记主管机关申请登记,因此,被告临高县国土局开办下设的企业土地开发公司尚未依法成立。土地开发公司未经工商主管机关核准登记就擅自刻制“土地开发公司”印章与原告签订土地承包合同,显然违反了《企业法人登记管理条例》第十六条第一款规定,申请企业法人开业登记的单位,经登记主管机关核准登记注册,领取《企业法人营业执照》后,企业即告成立。企业法人凭据《企业法人营业执照》可以刻制公章、开立银行帐户、签订合同,进行经营活动。以及《民法通则》第五十八条第一款第(一)项规定,无民事行为能力人实施的民事行为无效。根据《合同法》第九条规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。双方于1997年4月10日、1998年11月10签订的《划拨土地使用权承包合同书》据此无效。因此支持原告的诉讼请求,判决被告自行清理两承包地上附作物,将承包地返还原告使用。临高县国土局提出上诉,星华公司获悉后申请以第三人身份参加诉讼。二审法院认为一审法院遗漏了必要当事人,将案件发回重审。重审过程中,红华农场向法院申请撤回起诉,法院裁定同意其撤诉。
五、法理分析
     根据《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。《物权法》第一百零六条第一款规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该动产或不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定,当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
    按照法律适用规则,特别规定优于一般规定。由于《物权法》关于善意取得的规定属于特别规定,因而出现善意取得情形时,应适用《物权法》第一百零六条的规定而不适用《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十一条、第五十二条的规定。而据上述规定可知,行为人未取得处分权,权利人又不追认的,合同无效。但该无效不得对抗善意第三人,善意取得应满足以下四个要件:(一)无处分权人处分财产;(二)受让人善意;(三)受让人支付合理对价;(四)转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
      从前述本案情形可知,临高县国土局下属的土地开发公司因未经合法设立登记,其与红华农场所签的《划拨土地使用权承包合同书》是无效合同,临高县国土局没有取得该土地的使用权,所以临高县国土局构成无权处分该土地使用权,但星华公司不知道前述情况,由此构成善意,星华公司根据《国有土地使用权出让合同》支付了对价,并且该土地已经移交使用多年,星华公司已经取得了相应的《国有土地使用证》,由此可见,星华公司取得土地使用权的行为符合善意取得的构成要件,因此,星华公司依法善意取得该土地使用权。
 
 
 
 
 
 
                                                (案例编写人:庞丹  指导老师:程晓东)
                                                   
 
 
 
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